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Avocats à Tours

Le contrat de bail d’habitation : résiliation/ procédure d’expulsion

Vous avez conclu un contrat de bail d’habitation et vous souhaitez le résilier ou vous rencontrez des difficultés avec votre cocontractant, le cabinet ECS AVOCATS, Avocats à TOURS, vous conseille et s’engage à vous proposer des solutions adaptées à votre situation.

Comment peut-on résilier un contrat de bail d’habitation ?

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A la demande du bailleur : le bailleur ne peut résilier un bail d’habitation que dans trois hypothèses : article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

  • lorsqu’il souhaite reprendre le logement ;
  • lorsqu’il souhaite vendre le logement ;
  • lorsqu’il a un motif légitime et sérieux pour résilier le bail.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En cas de reprise du logement, le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre eux (ça ne peut être que son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; et doit en tout état de cause justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Il convient de préciser qu’en cas d’acquisition d’un bien occupé :

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. – article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

A la demande du locataire : le locataire a la possibilité de résilier le contrat de bail d’habitation à tout moment sans avoir à justifier d’un motif – article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois – article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le cabinet ECS AVOCATS vous assure un accompagnement personnalisé afin de solliciter si besoin commissaire de justice pour que ce dernier donne congé ou réalise un constat d’état des lieux de sortie contradictoire. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.

Quelles sont les conditions d’une action en expulsion ?

Le bailleur peut agir par devant le Juge des contentieux et de la Protection (JCP) pour obtenir l’expulsion de son locataire dès lors que ce dernier ne respecte pas ses obligations contractuelles (non-paiement des loyers, jouissance des lieux non paisible, défaut d’assurance etc.), ou ne quitte pas les lieux malgré le congé délivré.

En cas de non-paiement des loyers : avant d’agir en expulsion par devant le JCP le bailleur devra faire délivrer au locataire un commandement de payer par le biais d’un commissaire de justice.
Faute pour le locataire de régulariser la situation dans un délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement le bailleur peut agir en expulsion en faisant jouer la clause résolutoire inscrite au contrat de bail d’habitation :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. (…) » – article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par le jeu de la clause résolutoire le locataire devient alors occupant sans droit ni titre.

Le bailleur peut ainsi solliciter la condamnation du locataire à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à sa sortie complète des lieux. Il peut également demander au juge d’être autorisé à avoir recours au concours de la force publique si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux.

De son côté, le locataire peut demander la suspension des effets de la clause résolutoire en démontrant sa bonne foi, et en tout état de cause il peut solliciter des délais de paiement pour une période de trois années maximums.

N’hésitez pas à contacter le cabinet ECS AVOCATS pour vous assurer du respect des règles de procédure inscrites au sein de la loi du 6 juillet 1989 (et notamment l’article 24).

Quel délai ?
Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit – article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Quelle juridiction est compétente ?
Le Tribunal compétent est le Juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.

Le cabinet ECS AVOCATS peut-il me représenter partout en France ?

Par devant le Juge des contentieux et de la protection, et notamment en matière de litige portant sur un contrat de bail d’habitation, le cabinet « ECS AVOCATS » peux assurer la défense de vos intérêts partout en France.

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